Malina Palace

Bojurishte Housing Project

The subject summarises the knowledge on the organizational, administrative, financial and legal aspects in the process of residential areas planning, masters the skills for practical solution of their problems. Knowledge is gained on the stages and elements of the process of studying, planning and design of residential areas. An approach is developed towards the different types and standards of dwelling.

Principal lecturer: Assoc. Prof. Dr. Arch. Valeri Ivanov

Project Preview

Project Research

Малина Палас, Божурище
Жилищна структура - проект

Дисциплината обобщава знанията за организационните, административните, финансовите и правните аспекти в процеса на планиране на жилищните територии, усъвършенства уменията за практическо решаване на техните проблеми. Придобиват се познания за етапите и елементите в процеса на проучване, планиране и проектиране на жилищни територии. Създава се отношение към различните типове и стандарти на обитаване.

Водещ преподавател: доц. д-р арх. Валери Иванов

ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
(резюме)

Местоположението, природните дадености и мястото на разглежданата територия в общата концепция за развитие на гр. Божурище и прилежащите селища предполагат развитие на жилищна среда с висок стандарт на обитаване - нисък коефициент на интензивност, малка плътност на застрояване и обширни и богато озеленени пространства.

Проведени са процедури по урегулиране и застрояване на териториите и поземлените имоти в съответствие с чл. 16. на ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (градска комасация), като общината обединява своите активи и изгражда социалната инфраструктура в комплексна среда в центъра на разглежданата територия. В близост се предвижда изграждане на социални жилища, по принципа на споделена собственост, с които да се реализира програма за инвестиране в човешки потенциал (млади работещи семейства, които разбира се внасят големи местни данъци и такси), така че да се избегне перспективата "богаташко гето".

Около този комплексен център се предвиждат обслужващи функции от ежедневно естество, докато тази територия контактна с вече оформилото се обслужване с периодичен характер.

Предвижда се изграждане на едноетажна детска градина (3 групи), шест-класно училище (4 нормални кабинета и 2 малки, комбинирани с лаборатории - компютърно обучение и труд и техника) на две нива и интегриран общински център, който да съвместява столова / ресторант, кафетерия с библиотека, спортна зала и фитнес, забавачница и зали за извънкласни дейности в първите два етажа, както и жилищна / хотелска част (за младежи в неравностойно положение).

В северозападната част на комплекса е поместен спа хотел, обграден със спортни съоръжения в паркова среда, които да допълнят рекреационните дейности.

В един от кварталите се предвижда изграждане на комплекс от редови къщи и апартаментни сгради от типа "къща върху къща" - горният апартамент ползва покрива на долния за тераса, като и двата са със самостоятелни входове.

По основните пътни артерии се предвиждат места за паркиране за гостите на комплекса, обградени с улично озеленяване.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1: Урегулиране и застрояване на териториите и поземлените имоти в съответствие с чл. 16. на ЗАКОНА ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
(градска комасация)

1. Същност

a. Същност на градската комасация

Структурата на земеделските територии се различава от градската среда и често в нея се срещат дълги и тесни имоти, подходящи за съответните селскостопански дейности и затова е нужно преструктуриране и промяна на имотните граници, дори когато има проведени пътища, по които може да мине транспортната и техническа инфраструктура.

б. Тълкуване на законовия текст - смисъла на чл. 16

Чл. 16. (1) (Доп. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) С подробен устройствен план за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план се определят необходимите площи за изграждане на обектите на социалната инфраструктура - публична собственост на озеленените площи, обединени в зелена система, и на общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура. За осъществяване на тези предвиждания с влизането в сила на плана собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си, определена с плана, но не повече от 25 на сто.

(2) Подробният устройствен план по ал. 1 се изработва на базата на кадастрална карта, одобрена по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

(3) Лицето и площта на новообразуваните урегулирани имоти, конкретното им предназначение, характерът и начинът на застрояването им се определят със самия подробен устройствен план.

(4) В случаите по ал. 1 на всеки собственик на недвижим имот общината определя равностоен урегулиран имот (имоти), като се съобразява с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални граници. Когато имотът попада в различни устройствени зони, новообразуваният урегулиран имот се предоставя в зоната, в която имотът е имал преобладаващо местоположение. Урегулираните имоти са с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, което се доказва с решение на комисията по чл. 210.

(5) (Изм. - ДВ, бр. 29 от 2006 г.) Собствениците на поземлени имоти по ал. 4 придобиват собствеността върху новообразуваните с плана урегулирани поземлени имоти, а общината придобива собствеността върху отстъпените й части по ал. 1 от датата на влизане в сила на плана. За придобиването на собствеността на всеки отделен урегулиран поземлен имот кметът на общината или упълномощено от него лице издава заповед с точно индивидуализиране на имота. В 7-дневен срок от влизане в сила на заповедта копие от нея се изпраща на службата по вписванията, а копие от одобрения план по ал. 1 - на Агенцията по геодезия, картография и кадастър - за служебно вписване в имотния регистър и нанасяне в кадастъра.

(6) Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди урегулирането им, преминават изцяло върху новосъздадените урегулирани поземлени имоти. Общината придобива отстъпените й части от поземлените имоти без вещни тежести.

(7) За територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план по решение на общинския съвет вместо плана по ал. 1 може да бъде създаден план за улична регулация и имоти за обекти на публичната собственост по чл. 110, ал. 1, т. 2.

Чл. 16 ни дава възможност да променим имотните граници, както и да отделим от всеки имот част за социална и техническа инфраструктура с еднакъв процент за редукция. В чл. 15 е посочено кога се прилагат процедурите по чл. 16, а именно при първа регулация:

Чл. 15. (1) С подробен устройствен план по чл. 16 или по чл. 17 се урегулират само поземлени имоти, които не са били урегулирани с предишен подробен устройствен план. Урегулираните веднъж поземлени имоти не подлежат на последващо урегулиране освен в предвидените в този закон случаи.

(2) С последващ подробен устройствен план могат да се урегулират само улици и квартали, без да се променят границите между поземлените имоти.

(3) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Границите на урегулирани поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.

(4) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти - държавна собственост, договорът по ал. 3 се сключва по пазарни цени от областния управител в писмена форма.

(5) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти - общинска собственост, договорът по ал. 3 се сключва по пазарни цени от кмета на общината в писмена форма.

(6) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Заповедта за одобряване на плана за регулация, с който се променят границите между урегулирани поземлени имоти по реда на ал. 3, влиза в сила с издаването й и се съобщава на заявителите.

(7) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Строителство в урегулирани поземлени имоти, чиито граници се променят с плана за регулация по реда на ал. 3, се разрешава след представяне на окончателен договор по ал. 3, 4 или 5.

(8) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Строителство в урегулирани поземлени имоти, чиито граници се променят с плана за регулация по реда на ал. 3, не се разрешава, когато в резултат на изменението на плана за регулация планът за застрояване за съответните урегулирани поземлени имоти е в противоречие с действащите устройствени правила и нормативи.

(9) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Изменение на план за регулация по реда на ал. 3 се отказва със заповед на кмета на общината, когато с проекта за изменение се предвижда създаване на недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи.

(10) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Изменение на план за регулация по реда на ал. 3 се отказва със заповед на кмета на общината, когато с проекта за изменение се предвижда създаване на урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност, които са под минимално установените по закон за определените с плана за застрояване на тези имоти характер и начин на застрояване.

(11) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 29 от 2006 г.) Копия от влезлите в сила изменения на подробните устройствени планове по ал. 3 се изпращат служебно от общината на Агенцията по геодезия, картография и кадастър след представяне на окончателен договор по ал. 3, 4 или 5.

2. Сравнение между процедурите по чл. 16 и традиционния метод за урегулиране и провеждане на транспортната и техническа инфраструктура, чрез обезщетяване

Чл. 16 ни дава възможност да проведем транспортната и техническата инфраструктура и едновременно с това да изградим зелената система и обектите за социални дейности без да обезщетяваме собствениците, от чиито имоти отделяме части, но той е свързан и с много трудна техническа задача – постигане на еднакъв коефициент на редукция, като когато това е невъзможно – допълнително могат да се сключат договори със собствениците.

3. Възможности и процент на редукция

Зелената система, обектите за социални дейности и техническата инфраструктура, за които се отнема територия по смисъла на чл. 16 трябва да обслужват гражданите от съответните имоти, т.е. пречиствателна станция за цялото селище или например социални жилища не са от допустимите дейности. Също така коефициентът на редукция трябва да бъде добре обмислен и да има съгласие от страна на обществото – новите урегулирани поземлени имоти винаги са по-скъпи от предишната земеделска земя, но хората не трябва да останат с впечатление, че са били ограбени.

4. Предимства и недостатъци

Основните предимства са свързани с факта, че всички имоти са "ощетени" еднакво като едновременно с това общината пести финансови ресурси по обезщетяване. Процедурите дават възможности за прегрупиране на имотите собственост на общината и формиране на районен център, но също така при тях се избягват случаите, в които някой имоти просто се стопяват и изчезват, ако през тях премине кръстовище.

Процедурите по чл.16 не винаги са възможни, често трябва да се съобразяваме със съществуващо в земеделските територии застрояване. Освен това този начин на урегулиране е непознат и хората могат да останат с впечатление, че им „вземат” земята. Трябва да се търси консенсус с обществото и бизнеса (социални обекти, изградени с публично-частно партньорство) по отношение на размера на коефициента на редукция, бъдещите дейности и функции и вида инфраструктура.

5. Приложение на процедурите

Първото и най-логично решение е едно "просто скалиране" с коефициента на редукция като останалите площи до уличната регулационна линия останат за озеленяване, но с процедурите по чл. 16 територията може изцяло да се преструктурира – освен защитно озеленяване, да се формират градски паркове, районни обслужващи центрове и т.н., но не трябва да се прескача смисъла на закона и ако един имот е бил с дадена ориентация, излаз към природен обект, ако щете дори и гледка – това трябва да се запази.

Модул: Урбанизъм и администрация
Ръководител: адв. Валентина Бакалова

petkovstudio.com

streetview

Google Карти